瑕疵担保責任って何？

瑕疵担保責任とは、売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任です。売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則対象外です。買主が知っていて購入した瑕疵も対象外です。

☆「瑕疵」とは？「隠れた瑕疵」とは？☆

　「瑕疵」とは、通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことです。「隠れた瑕疵」とは、買主が知らなかった、または知り得なかった瑕疵をいいます。売主により告げられた瑕疵、買主が知っている瑕疵、買主が普通の注意をしていれば知り得た瑕疵は、隠れた瑕疵にはあたりません。

☆瑕疵担保責任の期間の制限☆

民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができるようになっています。購入した目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。買主が瑕疵を知ったときからですから、購入して10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内ということになりますので、買主にとっては将来にわたって長期間、安心です。　売主の立場では、いつになっても瑕疵の損害賠償等を請求される怖れがあるため、自宅を売ること自体が大きなリスクになってしまいます。

そこで、多くの中古住宅の取引において、この瑕疵担保責任の期限を制限しており、その内容は売買契約書に明記されています。

以下の3つの例が一般的です。

　1）売主の瑕疵担保責任を免除する

　2）瑕疵担保責任の期間を引渡から1～3ヶ月とする

　3）売主が不動産会社の場合は、引渡から2年

　1）の場合、買主にとっては不利な内容です。購入時に雨漏りなどが発見されても、売主に対して責任を求めることができません。売主と買主のバランスを考えると、2）が一般的です。

売主が不動産会社の場合は、その責任を引渡しから2年以上とすることは認められていますが、これによって買主に不利になる特約は無効となります。但し、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約書を使用していることもあり、不動産を購入する際は十分に注意しておく必要があります。