登記簿面積・実測面積の違いとは

今回の記事は、土地の面積についてのコラムになります。

 「登記簿面積」とは、法務局に登記されている面積になります。「実測面積」とは、実際に測量した面積になります。

登記簿面積と実測面積には差異が生じるケースが多く、差異が大きい場合には、実測面積を登記して登記簿面積を変更する「地積更正登記」を行うケースもあります。（不動産登記法上の観点からしますと、多少の誤差でも地積更正登記を行うべきですが、誤差が小さい場合、一般的には行わないケースが多いです。）

 

まず、「登記簿面積」について解説させていただきます。

登記簿面積とは、上述の通り、法務局に登記されている面積になります。具体的には、土地の「全部事項証明書」いわゆる登記簿謄本に記載されている面積になります。一定の根拠のもとに登記されています。

 

次に、「実測面積」とは、実際に測量をした面積になります。

もちろん、登記簿面積も測量をした面積ですが、明治時代からの登記簿面積を引き継いでいるケースや残地計算（末尾に詳細を記載します。）で算出した面積等、実状と合致しないケースがあります。

 

また、実測面積算出における測量は「確定測量」と「現況測量」に分けることができます。確定測量とは、官有地がある場合、隣接地所有者の立会いに加え官民査定手続き（官との立会い）を経た測量になります。

現況測量は、確定測量以外の測量になります。

 

土地の測量は重要な作業ですが、さらに重要なことは境界が明確になっているかどうかです。

確定測量は、官有地も含めた隣接地所有者の立会いのもと行われますので、境界は明確に明示されます。

 

リセットハウスでは、全ての物件において、必ず境界明示を行っています。当たり前のことですが、非常に重要なことなのです。

「あの木が境界の境だよ」「あの石が境になっています」というような話では、後々トラブルが発生する可能性があります。

 

中古住宅に限らず、不動産に関する疑問やご相談はリセットハウスまで、どうぞお気軽にお寄せください。

◇残地計算について

元になる土地の登記簿面積から、分筆する部分の実測面積を引き算する計算方法です。例えば、実際には1,000平米ある土地が、700平米で登記されていたとします。そこから600平米分筆すると、残地計算上、残った土地は登記簿上100平米になってしまいます。実際には400平米ありますので、「あれ？どうみても100平米じゃないよなぁ」というような話になってしまいます。