名義人が違う物件の売却は可能？

一見すると、他人の物を売るなんてダメでしょ！と思ってしまいますが、民法においては他人の権利を売買の目的とする売買契約（他人物売買）が有効な契約として取り扱うという法的構成を採用しています。

 これを不動産売買の話におきかえますと、Aさんの土地をBさんがCさんに売るという契約をしてもOKということになります。

 

この契約に関して、売主のBさんが、自分の土地だと思っていた土地を売るケース（善意）あるいは、自分の土地ではないと知っていたケース（悪意）どちらでも、契約は有効となります。

これは買主側からも同様で、買主のCさんが、その土地はBさんの土地だと思っていたケース（善意）あるいは、Bさんの土地ではないと知っていたケース（悪意）どちらでも、契約は有効となります。

 しかし、その契約において何か問題が発生した場合（BさんがAさんから土地を取得できず、Cさんに引き渡せない場合など）は、買主Cさんが（善意）か（悪意）かで請求の権利が異なります。

	契約の解除	損害賠償請求	代金減額請求
善意	できる	できる	できない
悪意	できる	できない	できない

 

※売主が善意だった場合、売主からも契約の解除はできます。

但し、上記のとおり、買主が善意の場合は損害賠償の義務は免れません。売主の解除権は、実は他人の物だったと気づいた時点で解除できれば、それぞれの損害やトラブルを最小限にする目的で設けられています。

売主、買主がともに個人である場合、他人物売買になるケースとしては、相続等で所有権移転登記が未了のまま売買するケース等があるかと思います。

この際、一般的には宅建業者が仲介に入りますので、他人物売買であっても、安心して契約が締結できると思います。

しかし、宅建業者が仲介しない場合、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。売買契約を締結される際は、売主・所有者の確認をしっかり行うようにしましょう。

これまでは売主が個人や宅建業者ではない法人等の場合に関して説明させていただきましたが、以下、売主が宅建業者（いわゆる不動産屋さん）の場合を説明させていただきます。

売主が宅建業者の場合、宅地建物取引業法という法律により、他人物売買はできないこととなっています。（但し、他人物を確実に取得できるという別の契約等がある場合を除く）

これは、不動産売買に不慣れな消費者を保護する目的で規定されています。

リセットハウスは弊社が売主で、権利関係もしっかり整理された安心・安全な再生中古住宅です。

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