不動産（中古一戸建て）の査定をするとき、どこを見ているの？

中古一戸建てを売却する際、「いくらになるのか」。また、中古一戸建てを購入する際、「どこを見たら良いのか」。そういったお悩みを少しでも解消できるよう、

「中古住宅を査定する際、どこを見るのか？」今回は一戸建てに絞ってご紹介いたします。

■ポイント1 「地域・周辺環境」

「坪単価」や「地価」といった言葉を耳にしたことがあるかと思いますが、不動産は地域によって金額が異なります。平地とひな壇、川や大きな道路の南側と北側等といった違いはもちろん、さらには接している道路の幅員や方角、周辺の道路状況によっても金額が異なってきます。また、一般的に人気のあるエリアと言われるような場所でも、近くに高圧線の鉄塔が建っていたり、川や崖、線路に接していたりすると、マイナス評価となる場合があります。反対に、商業施設や小中学校が近くにある等、生活するうえで便利な場所にあると、プラス評価となる場合もあります。

■ポイント2 「駐車スペース」

上記で、接している道路の状況について触れましたが、道路の幅員がどんなに広くても、物件の駐車スペースが狭い場合、マイナス評価となってしまう場合があります。弊社の駐車スペースの基準は「2.5ｍ×5ｍ」を確保できると「車1台分」とみなしております。特に「車社会」と言われる長野県においては、最低でも「5ｍ×5ｍ」の駐車2台分のスペースは確保できないと、物件の評価は下がってしまうケースがあります。また、間取りとのバランスも大切です。5LDKや6LDKといった居室の多い物件を検討する方は、ご家族の人数が多い方がほとんどで、2世帯でお住まいになる方もいるかと思います。そうすると、駐車2台分のスペースでは物足りない可能性があります。5台や6台のスペースを確保する必要はありませんが、「7.5m×5m」の駐車3台分のスペースを確保できていれば、プラスの評価となる可能性はあるでしょう。

■ポイント3 「土地の形」

人気エリアの、同じ道路に接していて、共に駐車2台の物件でも、一方は正方形、もう一方は三角形では、こちらも金額は異なります。最近では三角形の住宅を作る方もいないわけでは無いですが、一般的には四角い住宅を建てる方が多く、正方形や長方形といった整形地のほうが、様々なプランで検討が出来るため、その分需要が多く、プラス評価となる場合があります。中古住宅を査定する際も、次に買う方が「建替える場合」も想定した査定となるので、重要なポイントといえます。また、「敷地延長」と呼ばれる、敷地の一部が通路状となっており、その通路部分を通って道路へ出入りする土地も、「2.5m×10m」の縦列2台分の駐車スペースとなっているケースが多く、マイナス評価となってしまう可能性があります。

■ポイント4 「家の傾き」

ここからは建物に関してのポイントですが、家が傾いてしまう原因は様々で、大きく分けると、「地盤が軟弱」等、土地に原因がある場合と、「木材の劣化」等、建物に原因がある場合の2つがあります。土地に関しては、もともと斜面だったところに粘性土を盛土をして造成し建築した場所や、造成時期が寒い時期で、地下の土が凍っており、それが解けて傾いてしまうといった可能性が考えられます。建物に関しては、床の下地材や床下構造の木材が劣化や、新築時や設計時のミスによる傾き等が上げられます。いずれも修復可能なケースもありますが、修復に想定外のコストがかかってしまったり、今後の再発の恐れもある為、査定時には重要なポイントです。

■ポイント5 「床・建具・窓」

上記のように、床材や下地材の劣化による歪み、傾きをチェックするだけでなく、その歪みや傾きによって、建具や窓にも影響がでてしまう場合もあります。もちろん、建具・窓自体の劣化も考えられますが、うまく開かなかったり、閉まらなかったりといった状況や、建具の蝶番やドアノブ、窓のカギ（クレセント）といった金属部分のチェックも重要です。また、このポイントで上げているものは、デザインが日に日に変わっていき、それと同時に流行も変わっていきやすいものなので、おおよそ築20年を超えている物件に関しては建付けや不具合はもちろん、デザインの部分でも評価が下がってしまう場合があります。

ポイント6 「雨漏り・白アリ被害」

最後に、なかなか発見しにくい雨漏り・白アリに関してです。天井や壁に雨染みがあったり、床や柱に蟻道と呼ばれる白アリの通路があればすぐにわかりますが、閉まっている窓の隙間からの雨漏りは、住んでみて雨の日にならないとわかりませんし、白アリは暗い所を好む性質であるため、床下や壁の中に被害がある場合は、壊してみないとわかりません。そうはいっても、これから売却しようと思っている家や、購入しようと思っている家を壊すわけにはいきませんので、それぞれの専門家に依頼し、確認していただく方法が良いでしょう。

6つのポイントを上げましたが、一度ですべてをチェックするのは多くの時間と労力を使います。弊社の査定時は長くても1時間でおおよそをチェックし、売主様の許可のもと、写真を撮影させて頂いております。気になる部分や見にくい部分を様々な角度から撮影することで、後日でも再確認が出来ますので、参考にしてみてください。

弊社『リセットハウス』では上記項目はもちろん、専用の機械を使った「床の傾きチェック」や、専門家による床下点検、該当物件周辺の住環境や相隣関係の確認等、プロの目で徹底的に中古住宅をチェックし、適切なリフォームを行っています。また、不動産業者が売主のため、2年間の「瑕疵担保責任」があるので購入後も安心です！中古一戸建てのご購入をご検討の方は、ぜひ一度『リセットハウス』をご覧になってみてください。