瑕疵担保責任とはどんな事ですか？

瑕疵担保責任とは、売買が行われる住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。

・売主が負うべき責任とは

●買主は売主に対して物件の補修、損害賠償を請求することが出来る。

●瑕疵の程度が、売買契約目的達成が出来ないほど重大な欠陥であった場合、買主は売買契約を解除できる。　

中古住宅売買の際売主が個人の場合、瑕疵担保責任が契約によって免除されている場合も多く、この場合瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。というのは、中古住宅の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。したがって、中古住宅を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。但し、中古住宅の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。

また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

また新築住宅の場合、平成11年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が国会で制定されたことで、平成12年4月1日以降に締結された請負、売買契約には、住宅の主要構造部分等(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)については、10年間は瑕疵担保責任が義務付けられました。売主が倒産するなどで瑕疵担保責任を履行できない状況を回避する為に、買主に引き渡す際に売主は保険への加入もしくは保証金供託が義務づけられています。