契約の解除ってできる？（その為の条件は？）

不動産契約を締結すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。

但し、契約の解除ができないわけではありません。契約の解除になるのは以下のケースがあります。

 ●クーリングオフによる解除

売主が宅地建物取引業者である場合の規定であり、すべての不動産取引がクーリングオフによる解除が出来る訳ではありません。

売主が、宅地建物取引業者である場合で、事務所等（店舗、営業所、案内所、モデルルーム等）以外の場所で申し込み・契約したこととなっています。

但し、次の場合はクーリングオフできません。

・事務所等で申込みをし、後に事務所等以外の場所で契約締結した場合。

※買主の申出による場合でも、ホテルや喫茶店等での契約の場合はクーリングオフによる解除が出来る

・契約の場所が買主の申出による、自宅や勤務先の場合。

・クーリングオフの告知を受けてから8日を経過した場合。

・物件の引渡しを受けた場合、または代金全額を支払った場合。

 ●手付解除

解約手付による契約の解除を一般的に「手付解除」といい、手付けを倍返しする、または放棄することにより契約を解除することが可能です。 ただし、手付解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付解除はできません。

ただし、手付解除に当たっては、「相手方が履行に着手しているかどうか」をめぐってトラブルになることも多いようです。また、手付解除が可能な期間は、売り主と買い主双方が解除することが出来るので、手付解除ができる期間を「契約日から●日以内」と定めることもあります。

 ●引渡し前の滅失・毀損による解除

契約締結後、引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、物件が滅失または毀損して契約の履行が不可能となった場合に解除することができます。

 ●瑕疵担保責任に基づく解除

物件に「隠れた瑕疵」があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約を解除することができます。

※「隠れた瑕疵」とは、「隠れた欠陥」です。買主が取引通念上一般に要求される程度の注意を用いても発見できない瑕疵のことをいいます。

 ●契約違反による解除

売主買主どちらとも、相手が契約に基づく義務を履行しない時は、催告の上、契約を解除できるということです。

※契約解除をする場合に違約金を請求できます。その後の処理を早めるために、違約金額をあらかじめ決めてしまうことが多いようです。一般的には、売買代金の２０％としています。実際の損害額を算定したりせず、一律２０％、ということです。不動産業者が売主の場合には２０％を超えて違約金額を定められません。

 ●特約による解除

・ローン特約による解除は、不動産を購入するにあたって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除したり、契約を解除することができるとの条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。